告別公攤計價中國房價會漲嗎

中國住房和城鄉建設部日前發布《住宅項目規范(征求意見稿)》,其中住宅建築應以套內使用面積進行交易的說法引發輿論關注。有觀點認為,這樣會導致房價大幅上漲。但多位專家指出,一方麵文件尚在征求意見階段,與實際落地還有一段不小的距離,另一方麵,使用套內麵積交易僅涉及計價方式的調整,隻會導致兩種不同口徑的房價數據不可比,不會影響市場交易的實際價格,更不至於引發市場波動。

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商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,後一部分被人們簡稱為“公攤面積”。一般而言,商品房大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井等計入公攤麵積。中國 2001 年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規定,商品房銷售可以按套內建築面積或者建築面積計價。但在實際交易中,除重慶等城市外,人們大多用建築面包來計算房價。

公攤面積計價的存在容易讓人產生 “ 買了 100 平方米的房子實際獲得 70 平方米 “ 的感受。殼牌研究所首席市場分析師許小樂指出,除了誤導消費者,共享面積不如室內面積容易測量,業主也不知道實際的共享面積。所有所有者的共享面包的總和可能大於實際所有者的份額,這意味著很大的灰色空間並且容易導致糾紛。許小樂也指出,包含公攤面積的衍生費用計算存在不合理現象。如暖氣費的計算方式包含了樓梯、過道等。在硬線房內,可能存在公共區域裝修費用分攤的問題。房地產交易稅收以建築面積征收,包含了不被使用的公攤部分。

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因此,將公攤面積計入房價這些年來引起不少消費者的吐槽。但是,許小樂強調,有問題的不是公攤麵積,而是衍生費用的計算方式。

事實上,適度的公攤能夠增加小區居住舒適度。面包份額過大意味著要支付更高的維修費,而太低的公共份額意味著公共設施不完善。

因此,以套內麵積計價這種“所見即所得”的方式,可以杜絕公攤麵積不透明的問題,增加交易信息對稱性,也可以避免消費者在衍生費用方麵產生糾紛,完善房地產稅費管理,有利於維護消費者的利益。

那么以套內面積計價是否會推升房價?

中原地產首席分析師張大偉認為,是否按套內面積計價對於購房者實際購房成本基本沒有影響。以北京一套最近入市的商品住宅為例,實際住宅套內面積是141平方米,增加公攤後變成173.7平方米,多出了18%的公攤面積,平均單價也從套內的每平方米10.8萬元變成8.8萬元,降低了19%。房子的價格和公眾一樣低,購房者支付的錢總額也沒有減少。

許小樂表示,決定房價的是供需關系,不是計價方式。計價方式的變化只是造成不同口徑的數據,並沒有改變市場價格。

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值得注意的是,這項政策的調整對開發商未來建房可能會產生影響。張大偉表示,目前,一些使用該政策擦拭球並出售低價房屋的開發商將受到影響。另外,如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

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